“Tus derechos empiezan donde terminan los míos”
Obiter
dictum (o en plural, obiter dicta) es una expresión latina
que literalmente en español significa "dicho de paso".
OBITER DICTUM
Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto
de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera
necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil,
cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los
elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de
compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido
este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como
contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa
se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a
cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes
expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los
contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes
y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a
compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de
estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N°
1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración
que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la
obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la
celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en
cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento
(obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un
contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este
contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La
responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela;
Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta
figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose
de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la
minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales.
Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía
contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini,
Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda
Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos
jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que
se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en
generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato
futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato
definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum
de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes
se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos
distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que
el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas
partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir
el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace
falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con
que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a
exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos
contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos
típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de
Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp.
189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932
del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de
Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la
categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a
concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no
esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato
no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de
la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de
otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha
propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir
constancia auténtica en los autos.”
La utilidad de este tipo de contratos en el caso de la
compraventa, es evitar asumir las consecuencias de la suscripción de un
contrato definitivo que surta efectos traslativos de la propiedad (efectos
reales) de manera inmediata, sin tener que pagar el precio o hacer la tradición
de la cosa (titulus – modus adquirendi), ejerciendo el principio
consensual establecido en el artículo 1.161 del Código Civil. Esto permite que
las partes que se encuentran a la espera de la verificación de una situación
futura e incierta, o que desean posteriormente definir mejor las condiciones y
cláusulas del contrato definitivo, finalizando la negociación en un segundo
momento, incluso sirve para asegurarse una ventaja negocial, mediante un
contrato preliminar unilateral, frente a una posible variación del precio del
inmueble que pueda ser sustancial.
Si una parte pide el cumplimiento forzoso del
contrato preliminar y ello no está excluido por el contrato, la otra deberá
sufrir la concreción del efecto jurídico cuya realización no puede impedir que
se produzca.
El poder de emitir una sentencia que permita sustituir u
obviar la manifestación de voluntad del obligado en el contrato preliminar debe
ser concedido expresamente por la ley. Es por ello que no cabe concebir
ejecución forzosa en especie de una obligación de hacer infungible, sin norma
que conciba un mecanismo de este tipo. En razón de esto, se debe distinguir
entre los contratos preliminares en general, de los contratos o pactos de
opción.
La autonomía y especificidad del contrato definitivo, se
traduce en que éste tiene un contenido divergente con relación al
contrato preliminar, tanto en los elementos, como desde el perfil funcional. El
contrato final que se firma como consecuencia del preliminar, tiene dos
aspectos: 1) se trata de un negocio que se celebra en cumplimiento de una
obligación previa y 2) las obligaciones derivadas de este negocio jurídico
pueden extinguirse por novación, remisión u otras figuras extintivas.
Como acto debido o negocio vinculado, el contrato prometido que exceda de los
términos del preliminar podría dar lugar a diversas acciones jurídicas. Como
negocio autónomo y de efectos realmente sustanciales, el definitivo supera al
preliminar y puede regular las relaciones de las partes de la forma que éstas
consideren más oportuno, aún de manera distinta a la originalmente contemplada.
El contrato preliminar (en general) de compraventa de
inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran
algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte
del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente
comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como
elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura,
las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la
otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo
diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el
preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que
ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de
efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del
preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de
los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a
las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la
resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe
en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las
personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los
parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de
conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini,
Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en
Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede
venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos
parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que
se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de
carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de
éstas
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden
poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la
obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en
el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario,
procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la
promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por
constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados
eventos, tal como se explicará más adelante.
Sentadas estas premisas, cabe diferenciar el contrato
preliminar de otras figuras jurídicas que mencionaremos a continuación:
A. Así resulta la
diferencia entre oferta firme con plazo y el contrato preliminar. El primero es
un negocio jurídico unilateral, irrevocable y recepticio (1.137 del Código
Civil), aunque cuando se trata de una oferta simple sí se puede revocar, pero
si la revocatoria ocurre en forma abusiva, el oferido que haya obrado de buena
fe puede pedir el resarcimiento de los daños y perjuicios que haya
sufrido. En el segundo el negocio preliminar siempre es un negocio jurídico
bilateral perfecto que celebran dos o más personas, aunque se trate de
contratos preliminares unilaterales.
B. En cuanto a las
diferencias entre el contrato preliminar y el pacto de prelación, se observa
que este último no obliga al promitente propietario a vender al beneficiario
del pacto, no lo vincula, salvo en los casos que decida venderle a un tercero,
ya que de ser éste el caso, el promitente debe dar preferencia al beneficiario
del pacto. El pacto de prelación no es un contrato preliminar unilateral
condicionado y por ello no procede la ejecución forzosa, se trata de un
contrato autónomo atípico, a través del cual el promitente asume la obligación
de preferir, en paridad de condiciones, al beneficiario del pacto, en caso de
que decida vender el bien objeto del pacto, pero no obliga a estipular el
contrato de compraventa.
C. El contrato
preliminar de compraventa tampoco es una venta obligatoria o de efectos
obligatorios, ya que esta última es un contrato definitivo, que contiene la
expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto
traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de
voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al
acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la
propiedad; es un contrato de estructura unitaria y los efectos obligatorios y
reales emanan de un solo contrato.
D. El contrato
preliminar está incluido en los contratos preparatorios al igual que el contrato
normativo, pero este último, contempla parte de las cláusulas de los futuros
contratos, de forma homogénea, que han de ser establecidos por los mismos
sujetos que suscribieron el contrato normativo, inclusive con terceros,
limitándose a obligar a las partes. En caso de celebrar los contratos futuros e
individuales, a atenerse al esquema previamente establecido y en las materias
reguladas, pero sin obligar a celebrar un contrato futuro. El contrato
preliminar obliga a celebrar el contrato definitivo al que se refiere.
2. Otro tipo de contrato son las opciones o promesas
unilaterales de venta o de compra, en las que para que sean
equiparables a la venta, se requiere que exista un consentimiento recíproco
(distintas a las promesas bilaterales de compraventa que son los contratos
preliminares bilaterales de compraventa, sobre lo que se precisará más
adelante).
En las promesas unilaterales u opciones,
éstas contienen la expresión del consentimiento de las partes, porque se trata
de negocios jurídicos bilaterales, pero quedando una sola obligada de manera
irrevocable, porque el contrato final (como el de venta) se forma con la
aceptación de la promesa, la cual es conocida como ejercicio de la opción por
parte del beneficiario de la promesa, con lo cual esa promesa se convierte
en contrato firme y definitivo. Cuando se ejerce la opción o se
acepta la oferta a través de otra manifestación de voluntad, se producen los
efectos del contrato definitivo, que en los casos de oferta de venta del bien,
es la venta del mismo. Por lo tanto, el consentimiento originario otorgado en
cuanto a la cosa y el precio, no implica el acuerdo en cuanto a la formación
del contrato definitivo, ya que ese consentimiento recíproco sobre el contrato
definitivo existe o coexiste cuando el optante decide ejercer la opción de
compraventa. Por ello, la promesa unilateral nunca puede equipararse a la
compraventa, mientras la opción no se ejerza, ya que son dos contratos
distintos y con características propias. Sólo cuando se ejerce la opción, se
forma el contrato de compraventa en un momento posterior y por medio de la
celebración de otro acto o a través de la demanda judicial de cumplimiento de
contrato, para que se otorgue el correspondiente documento contentivo del
negocio ya perfeccionado, por lo que el contrato de compraventa nunca existirá
si el beneficiario de la promesa u opción no la ejerce, al tratarse de un
derecho potestativo.
El promitente al obligarse no puede retractarse, ya que la
manifestación de su voluntad en este tipo de contratos es irrevocable, salvo
que contractualmente se establezca una cláusula que lo establezca. El obligado
no puede retractarse de su voluntad o eximirse unilateralmente de la
obligación, salvo que el beneficiario renuncie a ejercer la opción.
Por lo tanto, la promesa es un verdadero contrato que
consagra a favor del beneficiario de la opción (optante u oferido) un derecho
potestativo que consiste en la facultad de adquirir la cosa por efecto de su
única manifestación unilateral de voluntad de manera posterior, a través del
ejercicio de la opción. No es condición potestativa porque la obligación
sería nula ex art. 1202 Código Civil, se trata de un derecho potestativo que le
confiere el contrato de opción al beneficiario de la oferta irrevocable en él
contenida. Los efectos sustantivos que se dan, están en el que no se producen
efectos reales, ni traslativos de propiedad, solamente se da al beneficiario el
derecho de aceptar la oferta contenida en el contrato (por ello es un contrato
de opción de compraventa, pero la opción es sólo a favor del beneficiario no
del promitente), derecho que puede ser cedido, salvo acuerdo en
contrario, obligando al cesionario a pagar la indemnidad de
inmovilización, si ésta existe, o a reembolsar al beneficiario cedente, el
premio ya pagado por éste, además de las ventajas o precio de la cesión.
En otras palabras, la promesa unilateral de venta o de
compra u opción de compraventa, hace surgir en cabeza del beneficiario un
derecho potestativo que consiste en la facultad de perfeccionar el contrato, a
través de la aceptación de la oferta irrevocable hecha por el promitente,
dentro del plazo de la opción, con lo que no se produce un derecho de crédito
que permita obligar al promitente a celebrar un contrato futuro, como si existiera
una obligación de hacer a cargo del promitente de celebrar dicho contrato. En
todo caso podría entenderse como una obligación de no hacer por parte del
promitente, en cuanto a abstenerse de impedir el perfeccionamiento del contrato
al cual alude la promesa o pacto de opción.
En este sentido, este tipo de contrato se perfecciona en el
momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento
ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la
manifestación de la voluntad del optante y haya cumplido a su vez con sus
obligaciones en los términos establecidos. Por ello, no se requiere que el
beneficiario pida la ejecución forzosa en especie mediante una demanda que
procure el cumplimiento de contratar, que perfeccionaría la compraventa, sino
que ya la venta se ha perfeccionado y sólo necesita pedir el cumplimiento de
las obligaciones del contrato ya perfeccionado. Solamente cuando el promitente
se niegue a suscribir el instrumento en el cual ha de constar el contrato formado,
hará falta la sentencia que documente el negocio jurídico, tratándose de una
sentencia declarativa que constata que el contrato ya se perfeccionó y no
se condena al promitente a contratar.
El premio que se establece en la promesa unilateral, no son
las arras que se colocan en el contrato preliminar, ni el precio del bien, por
ello no cabe pactar arras, ya que se trata de una promesa unilateral en la que
sólo una parte se obliga a vender, y si se estableciera, el oferido estaría
casi obligado a aceptar la oferta para evitar la pérdida patrimonial, con lo
cual renunciaría a su libertad de aceptar o no la misma, lo cual sería
contrario a la naturaleza misma del contrato.
3. Las llamadas promesas bilaterales o
sinalagmáticas, son aquellas en las cuales una de las partes se
obliga a vender y la otra a comprar, por un precio determinado, una cosa
cierta. Si no contiene ya la expresión definitiva y cierta de la voluntad de
las partes de concluir en ese acto la compraventa, ellas equivalen a los
contratos preliminares bilaterales de compraventa.
La cesión de promesa bilateral de compraventa, es una
verdadera cesión de contrato, a diferencia del caso anterior, aunque podría
darse una sustitución en donde el beneficiario de la promesa puede designar a
otra persona como beneficiario, en sustitución suya, frente al promitente y
cumplir con la contraprestación pactada.
En las promesas bilaterales de compraventa la ejecución
forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en
otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
Por otra parte, en el pacto de opción, negocio
bilateral, se acuerda la irrevocabilidad de la declaración de una de las partes
con relación a un futuro contrato que se formará con la simple aceptación de la
otra, la cual es libre, de aceptar o no dicha declaración dentro de un plazo.
Como se indicó antes, el contrato de opción equivale a la promesa unilateral de
venta de los franceses, pero no es un contrato preliminar unilateral. El
contrato de opción no genera propiamente una obligación de hacer a cargo del
promitente y el optante no tiene la necesidad de obligarlo a prestar su
consentimiento para la formación del contrato futuro, porque le basta con
expresar su aceptación y ejercer la opción para que se repute formado el
contrato. Por ello se debe diferenciar el pacto de opción del contrato
preliminar unilateral.
4. Vistas las
anteriores distinciones, es por lo que se debe diferenciar entre la solución de
los casos que versan sobre la negativa de escriturar o documentar un negocio
jurídico ya perfeccionado, en donde la sentencia que suple el título es
declarativa (promesa unilateral o pacto de opción), con los que se refieren a
la obligación de concluir un contrato futuro, que alude a una obligación de
hacer que consiste en expresar el consentimiento para la formación del contrato
definitivo (contratos preliminares). Se debe tener claro que dentro de una
prestación de hacer, puede quedar englobada la celebración de un contrato
futuro distinto al contrato del cual dimana dicha obligación de hacer. Estos
contratos se pueden realizar aunque no estén expresamente regulados por el
Código Civil, ya que las partes son libres de determinar y darle contenido a
sus intereses como mejor les convenga, por el principio de autonomía de la
voluntad, siendo un contrato innominado que está reconocido en el artículo
1.140 del Código Civil. Así, este contrato tiene por objeto un contrato futuro
de contenido variable e indeterminado a priori, por cuanto su contenido
se especifica caso por caso, por lo que se adapta o puede preceder a cualquier
contrato (el “definitivo”, que tendrá un efecto extintivo de la obligación de
contraer y constitutivo de sus efectos normales).
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil,
establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya
que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a
la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que
en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la
declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el
juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se
contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor
efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento
Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos
del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la
obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso
italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
En nuestro país no se ha establecido la obligación de
registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el
principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar
con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un
momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean
concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando
el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo
producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la
demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica
en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha
pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea
equiparable a una venta.
Pero en el caso de la opción, sí se había contemplado en el
artículo 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado de 2001, la
obligación de registrar “los contratos de opción para adquirir derechos
sobre inmuebles”. Esta obligación fue eliminada en la ley del 22 de
diciembre de 2006, Gaceta Oficial Extraordinario N° 5.833 (numeral 2 del
artículo 93) y que se mantiene con el vigente Decreto con Rango, Valor y Fuerza
de Ley de Registros y del Notariado, publicado en la Gaceta Oficial N° 6.156
Extraordinaria del 19 de noviembre de 2014, en su artículo 92 numeral 2.
Efectivamente, si se considerara que el pacto de opción no es un contrato
traslativo de propiedad (hasta que no se ejerza la opción o promesa
unilateral), no tenía sentido y era un error que se estableciera el registro.
Aún así, se colocaba expresamente la base imponible del impuesto a pagar para
el caso de registro de opciones de compraventa. Por lo tanto, si se concibe
como una “obligación de registrar” a los contratos preliminares de compraventa
con ello se entrabaría el tráfico comercial y se perdería la flexibilidad del
documento preliminar.
En cambio, cuando se celebra un verdadero contrato de
compraventa con todos sus elementos, por documento privado, aunque las partes
lo denominen impropiamente como promesa o compromiso, si solamente se
difiere la obligación de escriturar o registrar el documento para un momento
posterior, y una de las partes se niega a firmar en el momento de la
protocolización, la otra puede demandar el reconocimiento de la existencia del
negocio jurídico celebrado entre las partes y la renuencia del deudor puede ser
suplida mediante un fallo que declare la existencia y cuya protocolización de
la sentencia surte los mismos efectos del negocio no escriturado (Corte de
Casación de 27 de julio de 1955 [Gaceta Forense, Segunda Etapa, Año 1955
(Julio a septiembre), N° 9, Volumen II, Caracas, páginas 53 a 63] y Sala de
Casación Civil, Mercantil y del Trabajo del 1 de diciembre de 1965 [Gaceta
Forense, Segunda Etapa, Año 1965 (Octubre a Diciembre), N° 50, Caracas 1967,
páginas 572 a 584]), siendo un fallo mero declarativo, lo cual también es
aplicable cuando el acreedor hipotecario se niega a otorgar el correspondiente
documento de cancelación del gravamen, una vez extinguida la obligación
garantizada (Corte de Casación del 24 de mayo de 1955 [Gaceta Forense, Segunda
Etapa, Año 1955 (Abril a Junio), N° 8, Volumen II, Caracas, páginas 58 a 77]).
Igual ocurre con la promesa unilateral de venta u opción de compraventa, en
caso de que el promitente obligado no cumpla con su obligación de reconocer el
negocio jurídico ya perfeccionado.
La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con
el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el
segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio
de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la
propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante,
por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la
ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el
cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa,
sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de
las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en
el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna
de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una
sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de
cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado,
que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de
compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente
determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar,
por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento
de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de
contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento
de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura,
la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello,
siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el
contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por
las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus
intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo
que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa
por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una
regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de
esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en
este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en
las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa,
ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de
resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente
con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de
contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y
los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de
intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la
obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe
existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte
demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para
el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la
prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la
misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso
del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato
preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la
celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de
que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la
prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila
los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de
compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación
progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el
propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así
el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa
bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el
precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como
si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código
Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta
con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la
cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente
(oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en
contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de
un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las
solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la
oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato
bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del
promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando
únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción
resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en
cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar
cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa
unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos
106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los
italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es
el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los
contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de
todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los
contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su
perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una
oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar
un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre
(Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca,
1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que
puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea
de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por
cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato
eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República,
debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos,
características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos
sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza,
independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las
partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo
de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato
realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de
Procedimiento Civil.
N° Sentencia: 878 |
N° Expediente: 14-0662 |
Procedimiento: Solicitud de Revisión
|
|
Partes: Sociedad Mercantil Panadería La Cesta de los Panes C.A.
|
|
Decisión:
Declara Ha Lugar
|
|
Ponente: Marcos Tulio Dugarte Padrón
|
|
Sala Constitucional del Tribunal
Supremo de Justicia.
La frase del día:
“Tus derechos empiezan donde terminan los míos”
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